نقش ثبت معاملات املاک در انتقال مالکیت

در تمام ادوار تاریخی ثبت اسناد و املاک، پدیده ای مشترک در اغلب جوامع بوده است. در کشور ما نیز مقوله ثبت اسناد و املاک و یافتن شیوه های مناسب برای آن، همواره از دغدغه های مهمّ حکومت ها بوده و پس از آغاز قانونگذاری به شیوه مدرن در بیشتر قوانین ثبتی مورد عنایت مقنن قرار گرفته است. پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310، با توجه به وجود ابهام در باب مفهوم ضمانت اجرای مندرج در ماده 48 این قانون، پیچیدگی هایی در باب حدود الزام در ثبت اسناد و ماهیت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول قابل ثبت بوجود آمد و اختلافات زمانی اوج گرفت که پس از پیروزی انقلاب اسلامی، تردیدهایی در باب لزوم و اعتبار قولنامه – که از سال ها قبل به دلایل مختلف به عرصه معاملات راجع به املاک وارد شده بود – ایجاد گردیده و شورایعالی قضایی وقت، اسناد مزبور را بی اعتبار شناخت و در رسیدگی های قضایی، رویه ای بر همین مبنا ایجاد شد و در نتیجه مبایعه نامه های عادی در روابط حقوقی مردم رواج یافت و تفسیر مواد 46 تا 48 ق.ث مورد توجه بیشتری قرار گرفت، اگرچه بررسی های فقهی و حقوقی نشان می دهد که صحت قولنامه ها در فقه امامیه و نظام حقوقی ایران، دارای مبانی متقنی می باشد. امّا به هر حال رواج فروشنامه های عادی سبب گردید تا حقوقدانان، نظریات مختلفی در باب ماهیت معاملات املاک و نقش ثبت رسمی اینگونه معاملات در تحقق آن ها ابراز نمایند. برخی ثبت را شرط وقوع معامله مال غیرمنقول و برخی آن را شرط انتقال مالکیت در چنین معامله ای دانسته و گروهی دیگر، معتقد به نقش اثباتی ثبت در قراردادهای راجع به املاک باشند که پذیرش نقش اخیر در اینگونه معاملات صحیحتر بوده و از میان تئوری های مبتنی بر نقش اثباتی، تفسیری که بیع املاک را از طریق ارائه سند عادی در مراجع قضایی قابل اثبات می داند منطقی تر به نظر می رسد و تحولات قانونی پس از سال 1310 نیز عموماً مبیّن جهت گیری مقنن به سوی پذیرش اعتبار اسناد عادی در معاملات املاک بوده است. اگرچه در این عرصه استثنائاتی نیز وجود دارد که می توان از تصویب قانون پیش فروش ساختمان به عنوان مهمترین آن ها یاد کرد.